
我们总是企图用一两个词去形容一座城市。比如用浪漫形容巴黎,用休闲形容成都,用冒险家的乐园形容上海。
所有这些企图都可能面临失败。一座大型城市必然是多元的。城市形态和阶层互为作用,继而演绎出不同的城市社会生态,也成为城市不同的面孔。
就如巴黎也有十一区这样杂乱破败的城区,上海的百年老城厢与富庶的淮海路商圈也仅是一路之隔。
宁波的主城区也同样如此。她或是传统的,也或是时尚的,奢华的,活力四射的。再因为拆迁和人群流动,呈现出更为复杂多样的城市形态。
从人群和城市面貌细分,宁波主城区大致可以分成五张不同的面孔。没有一张面孔可以代表全部的宁波,但失去任何一张,宁波的存在便是不完整的。
这样的观察,对个人事业自然毫无裨益,但一定有其积极意义。
大的方面,包括街区设计、未来社区设计、资源要素的合理分配、社会治理模式等等方面的研究;更细化的方面则包括商业地产的规划设计、住宅设计、物业管理等等。
简而言之,它能使社会管理更精细精准,也能使商业开发更合理有效。
不过,既然是基于个人角度的业余观察,自然难以面面俱到,仅为抛砖引玉,供更专业的团队参考。
言归正题,我认为的宁波城市的五张面孔,分别是
1、以老六门为代表的老城区;
2、2000年前的城乡融合区,如黄鹂、白云、段塘、明楼、高塘等等;
3、以老江东和鄞州中心区为代表的改善型城区;
4、东部新城和南部商务区;
5、甬江两岸科创区
以老六门为代表的老城区
关键词:老派,阶层丰富,且烟火十足
在所有五张面孔中,这里的人群是最多元的,城市界面自然也是最古老的。
老六门自然指老海曙,再加上老江东和老江北的一小部分,共同成为宁波老城区最核心的组团。
其中只有老海曙至今仍保存了相对完整的老城界面。尤其在月湖一带,其基本面貌几乎三十年一成不变。

一位第一次走出宁波南站的外来者,乍见眼前的景象,多半会非常惊讶:这就是那座实力雄厚的计划单列市,世界级大港宁波吗?
作为老城区的中轴,月湖板块确实已垂垂老矣。
梅园、迎凤、县学,或者望湖市场、龙湾大厦,都是停留于上世纪8~90年代的简单粗暴的城市审美——或者说,压根不存在真正意义的审美,只有单纯功能的满足。
而千年的月湖诚然古风浓郁,风情依旧,但与这座城市最新的故事并无多少连接。
所有宁波人都知道,它们不能代表宁波的当下,但既然是宁波的“窗口”,自然最易塑造外来者的第一印象。这多少也成为宁波城市形象的负担。
其实整个老海曙的城市界面都仿佛凝固于世纪之初。那时,天一广场在万众期待中闪亮登场,同时也宣告了老海曙荣耀的顶峰。此后,老六门内,只有零星的修修补补,再无新鲜叙事。

拍摄于孝闻街以西
人们自然可以举出若干仿古街区,如莲桥第、金汇小镇、月湖盛园,只是除了月湖盛园,其余更多的街区只是单纯的仿古,与时代、与其本应具有的城市价值,距离遥远。
这一停滞不前造成的直接后果之一,就是大量改善客群被迫不断流向更新的城区,而他们留下的真空,则不断被外来移民填补。
不过,这一“阶层的腾笼换鸟”倒也使得老海曙保留了丰富的人群多样性,最典型的有三种:暂无改善能力的普通市民(尤其是老人)、五湖四海的新宁波人以及少部分难舍老城的中上层收入者。
最后一类人群基本散落于近25年陆续开发的当地商品房。比如中央花园,依然保留了宁波初代国际社区的神秘色彩,我认识的一位富二代,和她的母亲一直住在这座拥有不可思议背景的社区中。

图中有个不可说的亮点
类似的社区还有世纪城、柳逸花园,以及年代更近的月湖花园、月湖天地、鼓楼前。
也因为人群的多样,老海曙商业业态的丰富性始终冠绝于宁波。
以中央花园为例,基于业主不凡的消费水准,其楼下集结了一批高消费业态,比如宁波高端足浴的标杆——天一莲花、老汉通、阪急同款的DACK SPACE。
再稍微远一点,还有人均3~400的宋酒肆,以及一些小众设计师品牌店。

不过因为这一人群整体规模日渐凋零,这些小店只能作为街区的点缀,时不时给人一些小惊喜。
而新宁波人则遍布于年代稍久,且空间狭小的老式公屋中,并为这些社区带来多元化的城市生态,和更亲民的业态。
比如从开明街到解放路的这片社区,足以堪称老城区的美食天堂,东西南北,各种口味交融,各路神厨藏龙卧虎,在密如蛛网的林荫小路下,组织起川流不息的客流,也营造出不凡的商业价值。一家普通的煎饼铺,日租金可达10元/平,甚至更贵。
宁波的城市版图从唐代开始,沿用了1000多年了,到改革开放后才开始出现外溢。
外溢的方向主要在西和东,跨过护城河,在田野竖起高楼。一部分当地的农民退田上楼,一部分老城厢的城里人搬过来,城与乡血脉融合,形成新的城市群落,也勾勒出宁波的第二张面孔。
2000年前的城乡融合区
关键词:老旧、平民化、潜能巨大
与第一张面孔截然不同的是,第二张面孔并无多少特色。因为在差不多同时,同类型的扩张存在于几乎所有较发达城市。
为快速实现大范围的居住革命,这种更新对实用性的追求,远甚于审美。如独门独户,独立的厨房卫生间,以及自来水和煤气的贯通。所以其城市立面高度同质化,建筑排列、户型和公共空间也相差无几。
在老江东,这种更新一路沿着兴宁路展开,黄鹂、白鹤、朱雀、丹凤……这后来被宁波人称为“鸟巢”的庞大居住区,成为这一时期的标志性地段。

一路沿着惊驾路、民安路推进,如曙光新村、徐戎三村、明楼社区、民安小区。
而在海曙,则先是在高塘、柳西,再到后来的段塘、白云、联丰,将原来肥沃的西乡全然变成又一片大型定居点。
这一区域的城市化进程仅约20来年,你在这里看到的老宁波人,年轻时多半是位勤劳的耕者。
所以你时常能在这里发现微型的农田,种着几株韭菜或者黄豆芽。那大抵是正宗原住民的杰作,在没有严格划入市政绿地的小角落里,农业文明依然在顽固的宣召着自己的主权。
这些新定居点包围着护城河内的老城,在各种广告语中,被加冕为“老城”的一部分,以彰显它们地段的优越。
如果以三江口为城市的单核,这种地段的优势自然是确凿无疑的,但它们的缺点也同样突出。
由于开发过早,商品房极少,界面陈旧,设施老化。
就如高塘和翠柏板块。如果你去过这一带的商业中心——翠柏路大润发商圈,你会发现,无论是建筑立面还是街道肌理,这里都保留了鲜明的8~90年代浙江县城风貌。

因此和老海曙一样,这第二张城市面孔也经历了一轮漫长的“逃离”浪潮,人口老龄化逐年加剧。如白鹤街道丹顶鹤社区60岁以上户籍老人1065人,占社区户籍人口的40.71%。
根据近年的几个楼盘实操案例,一旦总价段高过400万,去化速度就会飞速下降。即使是在国宾馆边,也未必能打动多少改善客群的心房。
新宁波人也在迅速填补着当地的真空。
典型如甬江大桥北侧的史家新村,外来移民和中老年原住民是这里的居民主体。在曙光新村拆迁前,这里的移民和老人更多。因此,从江东北路一直到曙光路,沿街商业极是繁荣。包括两者之间的仅能用作单行线的茂兴路,还有宁穿路的一段。
淮南牛肉汤、阜阳格拉条、三江源的面馆、黄山的菜饭,或到人均高一点的诸葛烤鱼等等,统治着这一带的餐饮市场。自然还会有简单的发廊、美甲店、彩票店、药房、仙居早餐、五金小店、杂货铺等等。
曙光新村拆迁后,茂兴路继承了当地商业的荣光,和对面的宁波书城组合成人群混杂的新街区。在茂兴路面朝书城的路口,蜜雪冰城和古茗一左一右,守护着街区的门户。

这种繁盛的烟火气也昭示着这张面孔的另一种气质,那就是融合和积极向上。
老龄化诚然严重,但成长中的年轻人和外来移民依然持续为街区注入活力。而这种活力也使得这一片区成为近年来城市更新的主力军。
如柳西的郎官,改造后的厂房成了新的网红打卡点。老江东的东柳,在一群设计师的妙笔生花,焕发新的生机。

郎官驿
一座经济发达活力四射且移民活跃的城市,自可拥有强大的自愈和自我更新动能。
抛开抒情化的表达,从最实际的角度分析,更低的租金和房价,自然意味着更低的更新成本。再因为这些老城区往往占据着优质的地段,亲民的道路肌理,因此这种更新总是蕴藏着可观的社会价值和经济价值。
其社会价值在于服务社区的老人和新宁波人,经济价值在于充分挖掘地段优势,激活街区潜能。
就如上海的上生新所,思南公寓,以及上述的宁波案例,都是这一逐渐兴起的城市更新浪潮的前奏。再因这一片区庞大的人口基数,悄然左右着这座城市的前进方向。

老海曙的一家小店
由政府主导的大型居住区的建设,在世纪之末,随着房地产改革的开始而渐入尾声。
取而代之的,是轰轰烈烈的经营城市理念和大规模的商品房开发,两股强大的动能在世纪之交不期而遇,一场更为浩大的城市化运动就此展开。
以老江东和鄞州中心区为代表的改善型城区
关键词:富裕、时髦、繁荣
如同苏州、北京、上海等其他城市,宁波主城区的剧烈更新也起始于上世纪末。
这场更新运动显然是有备而来。历经二十年的改革开放,财富的暴增,互联网的兴起,以及视野的快速打开,让宁波人开始向往真正的都市品质生活。
这场更新具有两个平行的标志性地段。一是老江东,二是鄞州中心区。
此外,海曙的天一家园、青林湾;江北的老外滩商圈、汇豪天下、大剧院商圈,以及天水家园一带等等,也属于同一性质。
作为老海曙的贴隔壁城区,老江东自然是这场城市更新的第一位宠儿。依托老城区的天然道路肌理,顺着中山东路、百丈路两条东